아파트를 팔았을 때 양도세는 얼마나 나올까? 다주택자의 실제 사례로 알아보기

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최근 한국 부동산 시장이 다시 움직이기 시작하면서, 아파트를 매도하시는 분들이 많아졌습니다.

일단 부동산 세법에 관심 없던 분이면 여러모로 세금에 대한 내용을 잘 모르기 때문에 쉽게 비조정대상지역으로 아파트 매도했다는 가정하에 세금에 대해서 알아보겠습니다.

일단 집을 총 4채의 집을 보유하고 있는 다주택자라고 할 경우 비조정지역 1채를 매매 시 이런 경우, 양도소득세는 어떻게 계산될까요? 중과세가 붙을까요? 4주택자의 비조정지역 아파트 매도 시 양도세에 대해 정리해보려고 합니다.

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✅ 다주택자 양도세, 지금은 중과 안 한다?

과거에는 2 주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 팔 경우, 무거운 양도세 중과세율이 적용됐습니다.
하지만 부동산 시장 활성화를 위해 정부는 2022년 5월부터 다주택자 중과세를 유예하고 있으며,
이 조치는 2026년 5월까지 연장되었습니다.

👉 즉, 조정지역이든 비조정지역이든, 현재는 중과세가 적용되지 않습니다.

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🏠 비조정대상지역이라면? 기본세율만 적용!

제가 매도한 아파트는 비조정지역에 위치해 있어서, 원래부터 중과세율 대상이 아니었습니다.
따라서 기본 양도세율만 적용되고, 추가로 붙는 중과세는 없습니다.

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💰 기본 양도소득세율은 얼마?

양도세는 양도차익 금액에 따라 아래와 같은 누진세율이 적용됩니다.

양도차익	구간세율
1,200만 원 이하	6%
1,200만 ~ 4,600만 원	15%
4,600만 ~ 8,800만 원	24%
8,800만 ~ 1억5천만 원	35%
1억5천만 ~ 3억 원	38%
3억 ~ 5억 원	40%
5억 원 초과	45%

여기에 지방소득세(국세의 10%)도 추가됩니다.

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⏳ 장기보유특별공제 활용하면 세금 줄일 수 있다

부동산을 오랜 기간 보유하셨다면, 장기보유특별공제를 통해 세금을 절감할 수 있습니다.

• 3년 이상 보유 시부터 공제가 가능하며,
• 15년 이상 보유 시 최대 30%까지 양도차익에서 공제됩니다.

이 공제는 보유 기간이 길수록 유리하니, 매도 전에 반드시 확인해 보시기 바랍니다.

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🧮 양도세 계산 방법 요약

간단하게 계산 흐름을 정리하면 다음과 같습니다.

1. 양도차익 계산
   → 매도금액 - 취득가액 - 필요경비(취득세, 중개수수료 등)
2. 장기보유특별공제 적용
   → 보유기간에 따른 공제율 적용
3. 양도세율 적용 후 지방세 포함
   → 국세 + 지방소득세(10%) 부과

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📌 마무리 조언

양도소득세는 보유 자산, 지역, 보유 기간에 따라 달라지기 때문에 꽤 복잡할 수 있습니다.
저도 국세청 홈택스와 세무사 상담을 통해 최종적으로 확정 지었습니다.

양도세가 고민되신다면?
👉 국세청 홈택스 양도소득세 자동계산기를 활용해 보세요!
👉 또는 믿을 수 있는 세무사에게 상담을 받아보는 것도 좋은 방법입니다.