🏠 양도소득세와 장기보유특별공제, 세금 줄이는 핵심 포인트 정리!

부동산을 팔 때 가장 궁금한 부분은 바로 세금, 특히 양도소득세입니다. 이 글에서는 양도소득세가 무엇인지, 어떻게 계산하는지, 그리고 장기보유특별공제를 통해 세금을 얼마나 줄일 수 있는지까지 알기 쉽게 정리해 드립니다.

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✅ 양도소득세란?

양도소득세는 부동산을 팔아서 생긴 이익(차익)에 대해 부과되는 세금입니다.
전체 금액이 아니라, ‘차익’에만 세금이 부과됩니다.

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💰 양도세 계산 기본 공식

양도소득세 = (양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 기본공제) × 세율 + 지방소득세

항목	설명
양도가액	매도 가격
취득가액	매입 가격
필요경비	중개수수료, 리모델링 비용 등
기본공제	250만 원 (1년에 1번 적용 가능)
세율	보유기간 및 소득에 따라 6~45%
지방소득세	산출세액의 10% 추가

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🏠 장기보유특별공제란?

오래 보유하거나 실거주한 부동산은 양도차익 일부를 공제해 주는 제도입니다.
보유 기간이 길수록, 거주 기간이 길수록 공제율이 높아집니다.

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📌 1세대 1주택자 공제율 (보유 + 실거주)

보유 + 거주	기간공제율
3년	24%
5년	40%
10년	80% (최대치)

매년 보유 4% + 거주 4%씩 공제
실거주 2년 요건 충족해야 최대 혜택 가능

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🏢 다주택자 및 상가/토지 보유자

보유 기간	공제율
3년 이상	연 1~2%
15년 이상	최대 30%

실거주 필요 없음
주택이 아닌 부동산은 최대 30%까지만 공제 가능

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🧾 예시 계산

• 매도금액: 5억
• 매입금액: 3억
• 기타 경비 : 1천만 원 (부동산 중계료, 취득세, 보일로 수리 및 등)
• 보유 + 거주: 10년 →  80% 공제 가능 (1세대 1주택자 기준임, 만약 다주택자면 최대 30%)

양도차익 = 5억 - 3억 - 1천만 = 1억 9천 만원
공제 후 = 1억 9천만 × (1 - 0.8) = 3,800 만원
양도세율 15% 적용 시: 약 570 만원
지방소득세 : 약 57만 원 총 세금: 약 627 만원

 

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💡 체크 포인트

• 5월 종합소득세 신고 시 직접 신청해야 공제 적용
• 실거주는 주민등록 + 실제 거주 기록이 필요
• 조정대상지역 여부에 따라 비과세나 중과세 여부 달라질 수 있음

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✨ 결론

양도소득세는 무조건 부담스러운 세금이 아닙니다.
장기보유와 실거주 요건만 잘 갖추면, 수천만 원의 세금을 줄일 수 있습니다.
집을 팔기 전에 반드시 양도세 시뮬레이션과 공제 조건을 확인해보세요!

(국세청 홈택스에서 양도세 시뮬레이션 가능)

 

국세청 홈택스 - 세금신고 > 모의계산 > 양도소득세 자동계산

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